💠💠

Cea mai eficientă utilizare posibilă a spațiilor structurate Ds (parțial) + P + 2E, conform tendințelor pieței muncii pe termen mediu și lung, este destinarea acestora pentru cazarea personalului firmelor din imediata apropiere, asigurând condiții echilibrate din perspectiva investiției, costurilor și gestionării traficului auto. 

Desigur, dezvoltăm și planuri B complete cu toate detaliile, acționând exclusiv cu risc investițional zero. Prima tranșă de finanțare poate fi alocată relocării urgente a activității Armeda. Ulterior, după concretizarea înțelegerilor și semnarea contractelor cu terții interesați, vom demara edificarea primului etaj, dedicat spațiilor de cazare.

În cazul în care AMD nu dorește să creeze centre de profit conexe activității de închiriere, există posibilitatea identificării rapide a terților dispuși să preia, contra cost, activitățile de recrutare, transport, aprovizionare cu produse de bază și alte servicii care pot fi monetizate comercial.

La momentul dării în folosință a investiției, spațiile disponibile ar putea găzdui peste 280 de persoane, distribuite în 96 de garsoniere și 46 de apartamente. Chiar și în cazul unui grad de ocupare pesimist-exagerat  de 50% pe an, veniturile estimate ar depăși 14.000 € pe lună. Prețurile de închiriere utilizate în estimare sunt detaliate în paragraful 2.1.2 și se bazează pe metoda analizei prin „reducerea la absurd”. 

Această metodă, utilizată ca instrument aritmetic de fundamentare a planului de afaceri, ia în considerare proiecții demografice și economice pe termen lung, documentate din surse oficiale. Proiecțiile vor fi anexate planului de afaceri pregătit pentru prezentarea către bănci.

💠💠

Planul este conceput să forțeze, prin orice mijloace legale, succesul proiectului. El reprezintă un instrument strategic, fundamentat pe experiență practică. Obiectivul principal este maximizarea șanselor de a obține nu doar relocarea optimă a ARMEDA CARPET, ci și acoperirea parțială sau integrală a ratelor creditelor angajate, prin veniturile generate din chirii și distribuția utilităților generate în mod autosuficient: apă-canal, electricitate și energie termică. Implementarea planului se desfășoară pe o perioadă de șase luni, între 17.12.2024 și 16.06.2025. Conform înțelegerii din 11.11.2024, derularea procedurii PUZ, proiectarea, obținerea tuturor avizelor pentru autorizarea construirii are loc în paralel.

Fiecare beneficiar are acces la modulele corespunzătoare competențelor sale decizionale. Persoanele juridice ARMEDA CARPET (AMD), MSA ARHITECTURAL CONCEPT TEAM (MSA) și Phenomedia Iris 4D (PNM) beneficiază de acces, prin intermediul a patru decidenți (DMF, AR, AL și CL), la toate informațiile prezente și viitoare incluse în plan. Cei patru participanți contribuie proporțional, conform necesităților, la implementarea și adaptarea strategiei la cerințele pieței.

💠💠💠

Entitățile vizate pentru finanțarea proiectului includ, în prezent, First Bank, ING și ordonatorii de credite din fonduri europene nerambursabile. Acestea beneficiază de Capitolul II al documentului, care detaliază criteriile și strategiile necesare pentru accesarea unui (conform discuției cu reprezentanții Firstbank) un buget de 1,5 milioane € , asigurând conformitatea cu normele financiare și de eligibilitate.

💠💠💠💠

II. homeATwork.ro PLANUL AFACERII

Primăria Afumați, MSA prin arhitectul PUZ-ului, Asociația de Dezvoltare Intercomunitară Zona Metropolitană București (ADIZMB) și Consiliul Județean Ilfov beneficiază de  capitolul:

III. MEMORIU

Despre CALIBRAREA INFRASTRUCTURII ZONEI INDUSTRIALE Aferentă străzilor Iasomiei, Radu de la Afumați, Crinului și Trandafirului (Model privind zona aflată vis-a-vis peste DN2, între străzile Speranței și Zambilei)

MSA și PNM specifică în mod detaliat cel puțin două variante A. și B. pentru ambele capitole, astfel încât acestea să fie desprinse modular din prezentul document drept DOCUMENTAȚII de sine stătătoare conforme cu normele și metodologiile beneficiarilor.

1.1 Etape

În cadrul fundamentării acestui plan, sunt incluse etape ce urmează a fi completate și revizuite conform stării pieței imobiliare, mereu în schimbare, din zona metropolitană a Bucureștiului. Astfel planulul se va sincroniza în următoarele șase luni cu realitățile pieței, normele autorităților și cerințele stricte ale finanțatorilor europeni și/sau ale băncilor.  

1.1.1 Analiza Pieței

• Evaluarea cerințelor pieței locale, naționale și internaționale pentru zone industriale similare.

• Studiul concurenței pentru a identifica punctele forte și slabe ale proiectului comparativ cu alte inițiative din regiune.

• Proiecții privind creșterea cererii și estimarea rentabilității investiției pe termen mediu și lung.

1.1.2 Criterii de conformitate cu normele autorităților locale și statale implicate

• Respectarea cerințelor urbanistice stabilite prin PUZ, inclusiv reglementările pentru infrastructura rutieră, utilități și zonele adiacente.

• Integrarea elementelor de sustenabilitate și alinierea la strategia de dezvoltare locală.

• Consultări periodice cu reprezentanții Primăriei pentru validarea etapelor critice.

1.1.3 Conformitate cu normele privind Fondurile Europene (Jocker trebuie schițat oricum pentru primărie poate fi implementat și pentru AMD)

• Pregătirea documentației necesare pentru accesarea fondurilor, inclusiv studiul de fezabilitate, analiza cost-beneficiu și raportul de impact asupra mediului.

• Integrarea unui mecanism de monitorizare și raportare periodică conform cerințelor UE.

1.1.4 Analiza de Risc Conform Normelor Bancare

• Elaborarea unei analize detaliate de risc financiar, incluzând identificarea potențialelor amenințări și modalități de atenuare a acestora.

• Crearea unui plan solid de cash-flow, cu prognoze clare pentru recuperarea investiției.

• Prezentarea unui profil clar de creditare pentru beneficiarii proiectului, susținut de garanții corespunzătoare.

1.1.5   Planul de Comunicare și Colaborare

• Stabilirea unei structuri clare de comunicare între toți actorii implicați, inclusiv decidenți, instituții și finanțatori.

• Organizarea de întâlniri săptămânale pentru revizuirea progresului și ajustarea planului în funcție de evoluția pieței sau de cerințele suplimentare ale Primăriei și băncilor.

II. IMPLEMENTARE

DESCRIEREA RANDĂRII NECESARE PENTRU PREZENTAREA AFACERII CĂTRE BĂNCI: CONSTRUCȚIE MULTIFUNCȚIONALĂ ARMEDA, CU APROXIMATIV 1.500 m² DE SPAȚII RECREATIVE PE ACOPERIȘ: COMPUSĂ DIN GRĂDINĂ, FOIȘOARE, BUCĂTĂRII DE VARĂ, ZONE PENTRU GRĂTAR ȘI PROBABIL, SPAȚII DESTINATE RUGĂCIUNII, ÎN FUNCȚIE DE ETNIA REZIDENȚILOR

2. Abordare verificată prin proiecte finalizate și aflate în derulare

2.1 Monetizare PLANUL A (Speculează o criză acută din societate - Logica ar trebui să producă interes maxim din partea băncilor)

2.1.1 Evaluarea cerințelor pieței locale, naționale și internaționale pentru zone industriale similare.

În stadiul incipient al creării mărcii imobiliare ne adresăm PIEȚEI MUNCII pregătind și un plan B. Aceasta are cel mai mare potențial de monetizare prin: a. cererea ce depășește cu mult oferta, b. prețul de închiriere per m² de obținut, c. și mai ales posibilitatea utilizării spațiilor suplimentare create la etajele 1 și 2, posibile prin PUZ.                                                                                                                                                        

Încă o “parte frumoasă” a raționamentului prezentat în continuare, este faptul că angajatorii potențialilor chiriași sunt obișnuiți cu o durată de 6 - 9 luni ce curge din ziua recrutării în țara de origine, până la începerea propriu-zisă a muncii. Astfel avem timp încă din momentul începerii întocmirii PUZ-ului și al planului de arhitectură să încheiem înțelegeri și contracte cu firme de recrutare sau în mod direct cu câțiva dintre sutele de operatori economici din imediata apropiere. 

Autorii cunosc foarte bine această piața căreia îi dedicăm PLANUL A. În context ne confruntăm de peste 18 luni cu problema adaptării forțate a unor spații neadecvate pentru un număr permanent fluctuant de angajați din Sri Lanka și România, cuprins între 40 și 60 de persoane. Deși necesarul forței de muncă pentru beneficiarul în cauză este de peste 100 de angajați, afacerile acestuia suferă din cele trei  motive principale, care cauzează fluctuația: a. Cazarea „claie peste grămadă” în condiții improprii. b.Tendința omenească a angajaților de a-și aduce familia în România, cu posibilitatea ca soțul și soția să poată îngriji unul sau mai mulți copii, lucrând, spre exemplu, în ture. c. Randamentul scăzut al angajaților, depresivi și frustrați inclusiv fiziologic, conform a. și b.                                 

Urbanismul, forma și circulațiile necesare terenului ar putea permite o înălțime la cornișă maximă de 11 m, formă cubică  și amprente la sol de 1,654 + (3 x 594) = 3,436 m2.

2.1.2 ACTIVE INVESTIȚIONALE: FAZA 1 relocarea ARMEDA, INIȚIEREA MONETIZĂRII  

Putem încerca pentru construcția din față destinată ARMEDA optimizările maxime permise prin lege și interpretarea regulamentelor în felul următo: Parter cu înălțimea brută 6 m + 2 etaje fiecare cu înălțimea brută de 3 m. În cadrul parterului creăm pe bază de structură ușoară un spațiu intermediar (mezanin) care se întinde pe latura lungă către spatele halei cu suprafața totală de birouri necesară pentru operațiunile ARMEDA. La față pe latura lungă apare spațiu de show-room. Către spate apare o zonă cu structură transparentă ce va permite observarea în detaliu a activități din hală. Totodată apare un spațiu pentru depozitarea mărfurilor cu înălțimea predominantă de până la 6 m. Per total avem nevoie pentru clădirea ARMEDA de 5,862 m²  construiți + spațiul de birouri necesare la mezanin. 

Scăzând estimatul de spațiu de cca. 22% necesar scărilor circulațiilor  și închiderilor am putea obține 2 etaje cu suprafața utilă estimată astfel: 1654 x 2 x 0,78 =  2,580.24 m² cu cca. 60% garsoniere și 40% apartamente inspirate din cultura japoneză a optimizării spațiilor. Ambele modele de spații locative sunt de conceput cu baie și bucătărie. Garsonierele pentru două persoane de același sex iar apartamentele pentru familii cu până la 4 copii ce pot ocupa paturi suspendate părinții urmînd să locuiască în sufragerie.

Calcul pentru 32 m² (garsoniere) și 45 m² (apartamente cu 2 camere):

Suprafața totală utilă disponibilă:
1654 m² × 2 × 0,78 = 2.580,24 m²

Calculul suprafeței alocate fiecărui tip de locuință:

Garsoniere (60%):
Suprafață alocată: 2.580,24 × 0,60 = 1.548,14 m²

Apartamente cu 2 camere (40%):
Suprafață alocată: 2.580,24 × 0,40 = 1.032,10 m²

Calculul numărului de unități:

Număr garsoniere:
1.548,14 m² ÷ 32 m² = 48,4 (aproximativ 48 garsoniere)

Număr apartamente cu 2 camere:
1.032,10 m² ÷ 45 m² = 22,9 (aproximativ 23 apartamente)

Rezultatul estimat chirie brută:

Garsoniere (G.): Aproximativ 48 unități
Apartamente (Ap. cu 2 camere): Aproximativ 23 unități

Estimat încasare chirie brută cu reducere la absurd a prețului și a gradului de ocupare:

G = 48 × 127 € = 6.096 €
Ap = 23 × 165 € = 3.795 €

TOTAL 1 = 9.891 € (minus grad de ocupare redus la absurd -50%) = 4.945,5 €, la care se adaugă veniturile din utilități realizate de către AMD în mod autosuficient:

a. apă-canal
b. curent
c. energie termică

Tot prin reducere la absurd estimăm încasările lunare pentru utilități prin:

(48G × 20 € + 23Ap × 30 €) - 50 % = TOTAL 2 = 825 €

TOTAL 3 = 7.770,5 €
* Suprafețele 32 m² (garsoniere) și 45 m² (apartamente cu 2 camere) sunt estimări relevante.

** Până la dezbaterea, completarea și eventuala aprobare a prezentului plan, livrăm doar schița PASIVULUI (cheltuielile) specifice proiectului, având în vedere că aceasta implică cercetare detaliată și un volum semnificativ de muncă. O implementare temeinică și bine fundamentată a acestui capitol are potențialul de a reduce la zero riscul investițional asociat realizării părții financiare active a proiectului.

2.1.3  PASIVE INVESTIȚIONALE: schița analizei de risc, conform normelor bancare                                                 

2.1.3.1 Sinteză despre structurarea optimă a creditelor angajate    

Durata maximă a unui credit de investiții pentru firme variază în funcție de bancă, tipul investiției și garanțiile disponibile. În general:

• Durata tipică maximă este de 10-15 ani, pentru majoritatea produselor bancare destinate investițiilor în echipamente, utilaje, modernizări sau achiziții imobiliare.

• Pentru proiecte foarte mari (cum ar fi infrastructură, energie regenerabilă, construcții industriale), durata poate ajunge până la 20 de ani, în special dacă finanțarea este realizată printr-un parteneriat cu instituții internaționale (de exemplu, BERD, BEI sau alte bănci de dezvoltare).
  Cea mai eficientă utilizare a spațiilor structurate Ds + P + 2E

În România, băncile comerciale oferă în general credite cu o durată de până la 15 ani pentru firme, dar unele pot oferi extinderi în funcție de bonitatea clientului și de tipul de proiect.

Excepții și particularități:

• Creditele garantate prin programe guvernamentale sau fonduri europene pot beneficia de termene extinse, deoarece riscurile sunt mai bine acoperite.

• Pentru achiziția imobilelor, durata maximă poate fi mai mare (uneori până la 20 de ani), mai ales dacă imobilul devine garanție principală.

Pentru a obține o durată maximă, este esențială negocierea cu banca în baza unui plan solid de afaceri, un cash-flow robust și garanții adecvate. Exact așa cum îl concepem aici pas cu pas.

2.1.3.2 Inversarea ecuației bugetare                                                                                                  Reiterăm: Inițial autorii au creat o așteptare de realizare a maxim 3,500 m² construiți. Realitatea este că putem realiza în FAZA 1 a proiectului, clădirea Ds (parțial)+P+2E urgentă de livrat pentru relocarea AMD cu un estimat de 5,862 m² construiți și suprafețele utile estimate incluse în calculul de la paragraful anterior 2.1.2. 

! Acest enunț poate fi definit în limbaj antreprenorilor drept:

PROVOCARE SAU CHALLANGE

 Încadrarea în bugetul țintă de 1,5 milioane € reprezintă încercarea de a atinge performanța unei investiții eficiente, astfel încât să realizăm un cost brut de aproximativ 255 € per m² cu FAZA 1, având următoarele etape integral realizate:

• Parterul complet funcțional pentru ARMEDA,

• Etajul 1 pregătit pentru închiriere,

• Etajul 2 închis cu panouri sandwich, dar fără montarea geamurilor sau a termopanelor.

• Terasa finalizată parțial, ca spațiu recreativ pentru rezidenți.

Această abordare presupune maximizarea funcționalității cu resurse optimizate, rămânând în limitele bugetului stabilit -->

2.1.4.3 Cunoscând următoarele:

a. Costurile per m² pentru clădirile cu înălțimi între 1 și 4 etaje tind să descrească gradual per etaj ridicat datorită scăderii impactului costului terenului, infrastructurii și structurii de rezistență în costul pe m² construit.
b. Soluțiile constructive bazate pe structuri metalice și închideri cu panouri sandwich, specifice halelor industriale, sunt mai ieftine decât alte opțiuni constructive.
c. Este posibil să dăm în folosință parterul și etajul 1 (dacă situația o impune), amânând construirea etajului 2, fără a afecta semnificativ funcționalitatea proiectului.

Prin urmare, putem estima în mod realist că suma totală investită va fi suficientă pentru a demonstra oricărui finanțator potențial viabilitatea și sănătatea monetizării investiției, dacă vor fi necesare credite suplimentare.

Imediat ce contractele privind PUZ-ul și proiectarea sunt semnate, putem produce cu celeritate materialele de prezentare ale proiectului: în principal website-ul, conturile de Facebook și Instagram, randări, aproximativ 50 de broșuri și mape premium, precum și 1.000 de flyere. Cu aceste materiale, putem începe încă din luna martie activitatea de contractare a spațiilor. În această acțiune se pot implica chiar autorii proiectului, având în vedere că suntem frecvent prezenți în zonă și putem regla în mod optim o campanie de marketing online și distribuția de flyere, țintită după principiul „maxim 15 minute în trafic” (o rază de aproximativ 10 km în jurul locației). De asemenea, acțiunea noastră poate include întâlniri cu firme de recrutare active în zonă, interesate să-și extindă serviciile, oferind astfel o colaborare reciproc avantajoasă.

2.1.4.4 Analiza fezabilității obținerii de fonduri europene nerambursabile precum și redactarea memoriilor pentru autorități începe idem imediat după semnarea contractelor pentru PUZ și proiectare.  

După ce avem rezultatele campaniei de marketing este cel mai potrivit moment să înaintăm dosarele spre aprobarea celei mai bune oferte pentru creditul de investiție către bănci. În acest context înaintăm cu edificarea infrastructurii și a construcției în limita bugetului anunțat reprezentanților First Bank și anume 1,5 milioane €. Finanțarea pentru energia regenerabilă prevăzută spre a fi implementată prin proiectul de structură și arhitectură va fi tratată separat. Dosarul va începe idem imediat după semnarea contractelor pentru PUZ și proiectare cu prioriatea de a accesa fonduri europene nerambursabile.  

Rata lunară estimată poate fi acoperită în proporție de cca. 80.44% cu un deficit (absurd) de -1,890.03 €, din veniturile lunare. 

Formula generală: R=P⋅i⋅(1+i)n(1+i)n−1R = \frac{P \cdot i \cdot (1 + i)^n}{(1 + i)^n - 1}

Unde:

• P = 1.500.000 €

• i = 6% dobândă anuală → 0,06÷12=0,0050,06 \div 12 = 0,005 dobândă lunară

• n = 15 ani × 12 luni = 180 luni

Formula detaliată:

R=1.500.000⋅0,005⋅(1+0,005)180(1+0,005)180−1R = \frac{1.500.000 \cdot 0,005 \cdot (1 + 0,005)^{180}}{(1 + 0,005)^{180} - 1} R=1.500.000⋅0,005⋅4,4677444,467744−1R = \frac{1.500.000 \cdot 0,005 \cdot 4,467744}{4,467744 - 1} R=33.508,083,467744R = \frac{33.508,08}{3,467744} R≈9.660,53 €R \approx 9.660,53 \, \text{€}

Rezultatul final:

Pentru un credit de 1.500.000 €, cu o dobândă anuală de 6%, rambursat în 15 ani, rata lunară este de aproximativ 9.660,53 €.